Ein guter Immobilienverkauf beginnt nicht mit dem Inserat. Er beginnt mit einem Ordner.
Wer verkaufen will, denkt zuerst an Fotos, Preis und Exposé. Das ist verständlich. Aber was ein Käufer wirklich wissen will, steht in den Unterlagen. Auch die Bank des Käufers verlangt viele davon, bevor sie eine Finanzierung zusagt. Fehlt etwas, kostet das Zeit. Manchmal kostet es auch Vertrauen.
Hier lesen Sie, welche Unterlagen Sie brauchen, wo Sie sie bekommen und worin sich Haus und Eigentumswohnung unterscheiden.
Warum Sie früh anfangen sollten
Manche Dokumente liegen im Aktenschrank. Andere müssen Sie bei Ämtern, der Bank oder der Hausverwaltung anfordern. Das kann einige Zeit dauern.
Wer erst nach dem Start der Vermarktung sucht, gerät unter Druck. Interessenten warten nicht unbegrenzt. Sie springen möglicherweise ab oder verhandeln zurückhaltender, weil ihnen wichtige Informationen fehlen.
Vollständige Unterlagen zeigen außerdem: Hier verkauft jemand mit Plan. Das schafft Vertrauen und stärkt Ihre Position bei der Preisverhandlung.
Die Basis: Unterlagen für jede Immobilie
Grundbuchauszug. Er gibt Auskunft über Eigentumsverhältnisse und eingetragene Rechte oder Belastungen. Dazu können beispielsweise Grundschulden, Wegerechte oder Wohnrechte gehören. Ein aktueller Grundbuchauszug schafft Klarheit und kann beim zuständigen Grundbuchamt angefordert werden.
Flurkarte und Lageplan. Sie zeigen Grundstücksgrenzen und die Lage des Gebäudes. In Bayern können entsprechende Unterlagen unter anderem über die Ämter für Digitalisierung, Breitband und Vermessung bezogen werden.
Grundrisse. Käufer wollen sich die Räume vorstellen können. Gute Grundrisse sind maßstabsgetreu und lesbar. Oft finden sie sich in den Bauunterlagen. Alte Pläne stimmen allerdings nicht immer mit dem heutigen Zustand überein, etwa nach Umbauten. Prüfen Sie deshalb, ob die Unterlagen noch aktuell sind.
Wohnflächenberechnung. Die Wohnfläche ist eine der wichtigsten Angaben im Exposé und kann einen erheblichen Einfluss auf die Kaufpreisbewertung haben. Prüfen Sie deshalb, auf welcher Grundlage die vorhandene Wohnflächenberechnung erstellt wurde und ob sie noch dem aktuellen Zustand der Immobilie entspricht. Abweichungen können später zu unnötigen Diskussionen führen.
Energieausweis. In den meisten Verkaufsfällen ist ein Energieausweis erforderlich. Kaufinteressenten muss er spätestens bei der Besichtigung zugänglich gemacht werden. Bereits in der Immobilienanzeige sind bestimmte Angaben aus dem Energieausweis aufzunehmen, sofern ein Energieausweis vorliegt. Es gibt Verbrauchs- und Bedarfsausweise. Welcher benötigt wird, hängt unter anderem von Gebäudeart, Baujahr und energetischem Zustand ab. Ein Energieausweis ist grundsätzlich zehn Jahre gültig. Prüfen Sie deshalb rechtzeitig, ob ein vorhandener Ausweis noch aktuell ist.
Nachweise zu Modernisierungen. Neue Heizung, Fenster, Dach, Bad oder Dämmung: Dokumentieren Sie durchgeführte Maßnahmen möglichst mit Rechnungen, Angebotsunterlagen oder Handwerkerbescheinigungen. Notieren Sie, wann und was genau gemacht wurde. Nachvollziehbare Modernisierungen können die Bewertung Ihrer Immobilie unterstützen und schaffen Transparenz gegenüber Kaufinteressenten.
Zusätzlich beim Haus
Baubeschreibung und Baugenehmigung. Diese Unterlagen geben Aufschluss darüber, wie das Gebäude geplant und ausgeführt wurde und welche baurechtlichen Genehmigungen vorliegen. Besonders bei Anbauten, einem ausgebauten Dachgeschoss oder einem Wintergarten sollte geprüft werden, ob die entsprechenden Genehmigungen vorhanden sind.
Bauzeichnungen und Schnitte. Sie helfen Käufern, Sachverständigen und gegebenenfalls der finanzierenden Bank dabei, Aufbau und Konstruktion des Gebäudes nachzuvollziehen.
Baulasten und Altlasten. Je nach Immobilie und Grundstück können auch Auskünfte aus dem Baulastenverzeichnis oder Informationen zu möglichen Altlasten relevant sein. Welche Unterlagen tatsächlich benötigt werden, hängt vom jeweiligen Grundstück und Einzelfall ab.
Weitere nützliche Unterlagen:
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Gebäudeversicherung
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aktueller Grundsteuerbescheid
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Schornsteinfegerprotokolle und Wartungsnachweise der Heizung
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bei Vermietung: Mietverträge und letzte Nebenkostenabrechnungen
Auch Unterlagen zu Erschließung und möglichen Anliegerbeiträgen sollten Sie bereithalten, falls diese für Ihre Immobilie relevant sind.
Zusätzlich bei der Eigentumswohnung
Hier kommt einiges dazu. Käufer einer Eigentumswohnung erwerben nicht nur die Wohnung selbst, sondern auch einen Anteil am Gemeinschaftseigentum. Deshalb möchten sie wissen, in welcher wirtschaftlichen und baulichen Verfassung sich die Eigentümergemeinschaft befindet.
Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung. Sie regeln unter anderem, was zum Sonder- und Gemeinschaftseigentum gehört und welche Rechte und Pflichten innerhalb der Gemeinschaft bestehen.
Protokolle der Eigentümerversammlungen. Häufig werden die Protokolle der vergangenen Jahre angefordert. Sie geben Aufschluss darüber, welche Themen die Eigentümergemeinschaft beschäftigen – beispielsweise geplante Sanierungen, größere Investitionen oder gefasste Beschlüsse.
Wirtschaftsplan und Jahresabrechnungen. Sie geben unter anderem Aufschluss über das Hausgeld und die laufenden Kosten der Eigentümergemeinschaft.
Höhe der Erhaltungsrücklage. Die Höhe der Rücklage ist für Käufer ein wichtiges Kriterium. Entscheidend ist dabei nicht allein der absolute Betrag, sondern auch der Zustand des Gebäudes und welche größeren Maßnahmen möglicherweise anstehen. Eine geringe Rücklage bei gleichzeitig hohem Sanierungsbedarf kann zukünftige zusätzliche Belastungen bedeuten.
Beschluss-Sammlung. Die Hausverwaltung führt die Beschluss-Sammlung. Sie dokumentiert die gefassten Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft und kann Käufern wichtige Informationen über bestehende Regelungen und Entscheidungen liefern.
Unterlagen der Hausverwaltung. Ein großer Teil der benötigten Dokumente liegt bei der Hausverwaltung. Fragen Sie deshalb frühzeitig an. Je nach Verwaltung kann die Bereitstellung der Unterlagen etwas Zeit in Anspruch nehmen.
Sonderfälle, an die viele nicht denken
Es ist noch eine Grundschuld eingetragen. Das ist keine Seltenheit. Soll sie im Zuge des Verkaufs gelöscht werden, werden in der Regel entsprechende Unterlagen des Grundschuldgläubigers benötigt. Klären Sie deshalb frühzeitig mit Ihrer Bank, welche Schritte erforderlich sind und welche Bearbeitungszeiten Sie einplanen sollten.
Erbengemeinschaft oder geerbte Immobilie. Bei einer geerbten Immobilie muss die Erbfolge eindeutig nachgewiesen werden. Je nach Fall kann dafür beispielsweise ein Erbschein oder ein eröffnetes notarielles Testament beziehungsweise ein Erbvertrag erforderlich sein. Bei mehreren Eigentümern müssen außerdem die erforderlichen Zustimmungen zum Verkauf vorliegen.
Vermietete Immobilie. Mietverträge, Angaben zur Miethöhe und weitere relevante Unterlagen zum Mietverhältnis gehören zur Verkaufsdokumentation. Käufer wollen nachvollziehen können, welche Einnahmen und Verpflichtungen mit der Immobilie verbunden sind.
Rechte Dritter. Wohnrechte, Wegerechte oder Leitungsrechte können im Grundbuch eingetragen sein und den Wert oder die Nutzungsmöglichkeiten einer Immobilie beeinflussen. Klären Sie frühzeitig, welche Bedeutung bestehende Rechte für den Verkauf haben. Bei rechtlichen Fragen ist der Notar der richtige Ansprechpartner.
Was Sie jetzt tun können
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Prüfen Sie frühzeitig, welche Unterlagen bereits vorhanden und noch aktuell sind.
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Kümmern Sie sich insbesondere um Grundbuchunterlagen und einen gegebenenfalls erforderlichen Energieausweis.
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Suchen Sie alle Unterlagen zu Bau, Umbauten und Modernisierungen zusammen.
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Wohnungseigentümer sollten die relevanten Dokumente rechtzeitig bei ihrer Hausverwaltung anfordern.
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Legen Sie die Unterlagen strukturiert ab – idealerweise digital und zusätzlich in Papierform.
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Notieren Sie, was noch fehlt, und klären Sie, wo Sie die fehlenden Dokumente erhalten.
Perfekt muss der Ordner am ersten Tag noch nicht sein. Entscheidend ist, dass Sie den Überblick haben und offene Punkte kennen, bevor der erste ernsthafte Interessent danach fragt.
Fazit
Gute Unterlagen verkaufen mit. Sie sparen Zeit, vermeiden unnötige Nachfragen und geben Kaufinteressenten Sicherheit. Wer sich vor dem Start der Vermarktung vorbereitet, schafft damit eine wichtige Grundlage für einen strukturierten und professionellen Verkaufsprozess.
Ihre Immobilie braucht keinen Maklerspruch. Sie braucht einen Plan. Die Unterlagen sind der erste Schritt dazu.
Sie sind unsicher, welche Unterlagen Sie für Ihre Immobilie benötigen oder was in Ihrem Fall noch fehlt?
Gerne sehen wir uns Ihre Situation gemeinsam mit Ihnen an – persönlich in Ingolstadt, Neuburg und Umgebung.